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최근 미국 주택 시장 동향 ('23년 11/8일 기준)

by chemengine100 2023. 11. 20.
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한국은행에서 최근 미국 주택 시장 동향을 가격 및 거래량 측면에서 현 상황을 파악하고, 앞으로의 주택 시장에 대한 전망을 작성한 글을 게시하여 아래와 같이 정리해 보았습니다. 한국은행에서 게시한 금번 미국 주택 시장 동향을 참조로 하여 국내 주택 시장 흐름을 파악하는데 도움이 되었으면 합니다.

1. 동향

  • 연준의 금리 인상에 따른 차입 여건 악화 등으로 '22년 하반기 이후 주택 가격/거래량 모두 전반적으로 위축됨.
  • Case-Shiller 지수 (20개 도시) 22년 6월 이후 사상 최고치를 기록한 이후 '23년 1월 기준으로 6월 고점대비 6.7% 하락
  • 23년 2월 이후 수급 불균형 등의 영향으로 반등하였는데, 2년여에 걸쳐 주택 가격이 30% 이상 하락하고 나서야 반등하기 시작한 금융 위기 당시에 비해 하락폭이 작고 반등 시점도 빠른 모습임.
  • 높은 주택 가격과 모기지 금리, 주택 재고 부족 등의 영향으로 가계의 주택 구이 부담이 높아지면서 기존 주택 판매를 중심으로 주택 거래량은 큰 폭으로 감소함.
  • 기존 주택과 달리 신규 주택판매는 반등하는 모습을 보이고 있는데, 이러한 차별화된 매매 흐름은 기존주택 매물 부족에 따른 신규주택으로의 쏠림 현상에 주로 기인함.

2. 평가 및 전망

1) 주택 가격

  • 차입에 불리한 긴축적 금융 여건이 지속되면서 주택 수요자의 구매 여건 개선이 제한되는 데다 재고 부족으로 부진이 계속 되면서 주택 거래량은 감소세를 이어갈 것으로 전망됨.
  • 수요적인 측면에서는, 높은 모기지 금리 지속, 은행 등의 대출 태도 강화, 고용 사정 둔화에 따른 가계소득 흐름 둔화 가능성으로 수요자의 주택 구매 의향이 위축되는 등 당분간 수요측의 주택 구매 여건 개선은 쉽지 않을 것으로 전망됨.
  • 공급적인 측면에서는, 금융위기 당시 주택 공급이 크게 감소한 이후 건설 인력 부족등으로 공급 부족이 장기간 이어지면서 주택 재고가 감소세를 지속한 데다, 금리 상승으로 기존 주택 보유자의 저금리 모기지 청산 유인이 크게 약화됨에 따라 기존 주택 매물이 감하면서 주택 공급이 부진
  • 한 줄 요약 : 주택 가격은 고금리에 따른 수요 위축과 재고 부족 등 공급 감소로 가격 하락이 제한되면서 당분간 안정된 흐름을 이어갈 것으로 전망

2) 주택 투자

  • 연준의 통긴축에 따른 모기지 금리 상승 등으로 주택 시장 경기가 둔화되면서 주택에 대한 건설투자도 지난해부터 부진한 모습

3) 취약성

  • 가계의 부채부담이 과거 주택버블 당시보다 크디 않은 데다 모기지 대출이 상대적으로 신용도가 높은 차입자에 집중 되어 있어 최근 시장 금리 상승에도 불구하고 모기지 대출이 대규모 부시로 이어질 가능성은 낮은 상황
  • 또한, 현재 모기지 대출의 90% 이상이 고정 금리로 체결*되어 금리인상에도 불구하고 대출자의 상환부담이 제한적이며, 가처분소득 대비 모기지 상환비율과 연체율도 금융위기 당시보다 현저히 낮은 수준을 유지

*) 모기지 대출 중 변동금리 비중은 '06년 40%에서 현재 5%로 축소

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